住房“以旧换新”有哪些置换模式

风口财经记者 张亭旺

“以旧换新”的春风吹到了楼市。

进入4月，全国多地推出购房“以旧换新”政策。比如，4月1日，郑州市发布相关政策，2024年计划完成二手住房“卖旧买新、以旧换新”1万套；4月2日，无锡市梁溪区也发布了“以旧换新”公告；4月7日，江苏海安“以旧换新”政策引发行业关注。

为何要实施购房“以旧换新”？“以旧换新”有哪些置换模式？青岛版“以旧换新”又是怎样的？风口财经对此进行了采访。

超30城支持“以旧换新”

地方国企参与收购成新亮点

目前，各地推出的购房“以旧换新”主要有两种情况：一是购房者缴纳定金锁定新房后，中介挂牌旧房并在一定期限出售，卖出则合同生效，反之则退还定金；二是购房者通过补差价购得新房，房企或其他第三方出手收购旧房。

商品房“以旧换新”并非新操作。2023年9月，“以旧换新”的楼市创意诞生于山东淄博等地。此后，类似政策不断被扬州、连云港、丽水、宁波、启东、宣城、亳州、太仓等多地复制。

只不过，彼时“以旧换新”仍是小众模式，多由房产中介、开发商、房地产协会等组织实施。比如，淄博的“以旧换新”就是由淄博市房地产开发协会和淄博市房地产经纪与评估协会联合发起的。

随着房地产市场环境的变化以及“试点城市”的不断尝试，“以旧换新”模式开始被官方采用。

4月1日，郑州市房管局等部门印发《郑州市促进房产市场“卖旧买新、以旧换新”工作方案（试行）》，制定了两套实施方式，并明确相关实施步骤和激励政策，2024年计划完成二手住房“卖旧买新、以旧换新”10000套。

该试行方案显示，郑州市促进房产市场“卖旧买新、以旧换新”工作按两种方式进行：

一是城发集团收购二手住房，促成群众通过“卖旧买新、以旧换新”购买改善性新建商品住房，先行在金水区、郑东新区等区域进行试点；二是政府政策鼓励，群众通过市场交易实现“卖旧买新、以旧换新”。通过以上两种方式换购新建商品住房的，均可享受契税补贴30%的优惠。

4月7日，关于江苏海安推行“以旧换新”政策受到行业关注。该市依据“谁回收、谁置换、谁收益”的原则，在城区核心区内组织实施，今年计划实施“以旧换新”100套。

图片来源：海安发布

据了解，回收后的房源，将由专门成立的资产管理公司负责运营。此外，政府还将优先考虑将这些房源用于人才公寓、外来务工人员租赁住房或纳入保障性租赁住房体系内。

对此，易居研究院研究总监严跃进表示，海安此次推行以旧换新政策，和最近两年各地政策操作是相似的。这进一步说明以旧换新的操作越来越成为今年各地主流的政策工具，从过去的试点性质、自发性质逐渐转变为有系统谋划、覆盖面广的政策。

另据机构数据，2023年以来，已有超过30个城市表态支持住房市场的“以旧换新”，其中，地方国企参与收购的方式成为当前的受关注点之一。

中指研究院市场研究总监陈文静表示，短期来看，“以旧换新”政策有利于促进一二手房联动，有望在提高楼市活跃度方面起到积极作用，同时多地已经发布保租房筹集计划，未来收购存量二手房作为保租房或是重要方式。整体来看，预计未来或有更多城市参与“以旧换新”，促进改善性住房需求释放。

“以旧换新”的青岛版本

目前成交规模仍较小

购房“以旧换新”在青岛有另外一个名字——优鲜卖，而且早在2022年9月就存在了。

彼时，青岛房协、贝壳找房青岛站联合打造“优鲜卖”服务模式，这也是贝壳找房在全国首创的一种房屋交易模式。

据了解，优鲜卖通过保底（旧房未售出、新房定金退还）方式保障购房者认购风险，并可在短期内帮助购房者成功置换。优鲜卖大体分三步：

1、买房者与开发商、贝壳签署三方协议，之后与开发商签订认购协议，并与贝壳平台合作经纪公司签署“好赞”协议。

2、在认购协议、“好赞”协议中，会约定时间周期，在此期间，开发商帮助购房者锁定看好的房源，贝壳平台合作经纪公司通过“好赞”产品，帮客户通过线上流量倾斜、经纪人端线上线下聚焦推广加速房子销售。

3、 若旧房成功售出，则客户可以办理接下来的新房购买流程；若旧房未售出，则开发商退还定金，客户无需承担违约风险。

可以看到，该模式最大亮点是让房东获得了更大的选择权。如果房东后续因二手房交易失败，其新房可买也可不买，没有违约风险或心理负担。

图片来源：贝壳找房

在住房存量时代，青岛版的“以旧换新”迅速得到认可。

2023年3月，在青岛居住消费品质论坛上，山东省住建厅房地产市场监管处处长娄保来明确了贝壳“青岛模式”的标杆作用，称其大大降低了城市改善性需求的实现门槛，并向山东省全行业发出推广和号召；2023年6月，青岛市住建局等三部门联合发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，其中指出，全面推行二手房“带押过户”“优鲜卖” 模式，促进“卖旧买新”“卖小换大”。

不过，由于目前存在二手房市场整体信心不足、交易环节多周期长等堵点，该模式下的商品房成交规模仍较小。

贝壳找房青岛站相关负责人告诉风口财经，青岛有近百个楼盘支持贝壳优鲜卖服务模式，目前有171个家庭选择通过优鲜卖完成“卖旧买新”，有41个家庭成功通过优鲜卖实现换房，其中最短周期为2天。

对于“以旧换新”模式能否成为青岛商品房的主流交易模式，风口财经致电了青岛市住建局，相关工作人员称，尚未接到类似“以旧换新”政策的相关通知。青岛某德佑门店经理亦向风口财经表示，目前并未听说青岛有“以旧换新”政策。

网友看法

1、网友黄泥坪的人：不属于二套房了吗，贷款利率是不是比第一套房会高啊