纽约豪宅最贵50万一平多用现金交易

“全世界的富人都会盼着纽约。”从自媒体转行房产经纪人后，Cathy领略了美国地产的疯狂。在中央公园的豪宅，每平米价格是7万美元。

Allen在纽约房地产从业10年，他接待的豪宅买家大多年龄在40岁以上。有自住，也有人给自己留学的孩子买房。

人脉和资源，决定着房产经纪人能否生存下来。纽约房产经纪人Iris表示，懂得自己规划的高端经纪人，可以“成交一单吃两三年”，熬不下去的大多在底部苦苦挣扎。

在美国，房产经纪人没有底薪，完全靠佣金，“如果你不努力赚钱，就可能会被淘汰。入行一年内的新人，淘汰率高达50%，成不了单没法生活，就只能退场。”

以下是纽约房产经纪人的讲述。

纽约住宅 140万美元。图/抖音@Cathy在纽约

【1】纽约豪宅占比大，市场供应从过剩走向饱和稳定

Cathy 从业5年

我学的是市场营销专业，原本从事自媒体行业，机缘巧合进入了房地产行业。当时，我帮留学生安家，类似于租房这个板块。刚开始我就觉得挺有意思的，逐渐发现自己对建筑、对家有一种归属感，就留在了这个行业。去年我开了自己的房地产经纪公司。

纽约是一个非常多元化的地方，可能隔了一个15分钟20分钟的车程，就能去到一个完全感官感受不一样的地方，每一个地方都有它吸引到的人群，有不同的生活方式。从价格上来看，最贵的豪宅是在中央公园，差不多是七万美金/平（约合人民币五十万），但并不适合每一个客户群。

纽约的城市活力很高，全世界的富人都会盼着纽约。影响房价最大的因素肯定是土地价值，纽约的位置条件好，所以竞争力也会高。再说，各种名人，像英国女王、日本公主、英国首相、阿拉伯石油王子等等，都在纽约有房，纽约就是一个特别能吸引全球投资额的地方。

美国很多银行能给一些族裔补贴，比如黑人、西班牙裔，给他们零首付。一些顶奢豪宅在市场下行的时候，所受到的影响其实是比较大的。我们这边很多原本600万的豪宅，现在420万美金就能买。还有一套1000万的临海的豪宅，从之前的差不多1100万、1200万，到最近差不多900万，我所能看到的美国市场是在下跌的。

如果房屋成交的价格要低于市场价格很多的话，相对而言更容易成交。所以我们可能半年、大半年，甚至是一年才能卖出一套住宅，而像那种一整栋的豪宅，就得碰运气，可能两三年才能碰到一个买家。

中国买家是全美第一大的海外买家市场。在2017、2018年的时候，市场是很旺盛的，现在是跌了不少，但现在卖出也没有亏损多少。

中国人对于房产的执念还是有的，会觉得反正我有一笔钱，在其他方面投资不放心，房子反正都要住的。这几年虽然说海外买家在减少，但是我们的交易量还是不错的。

从客户占比来说，中国等海外买家的数量在减少，毕竟疫情原因，大家都隔离了那么久。现在本地的客户会比较多，主要针对一些已经移民在美国，或者是小孩子在这边读书，刚开始工作的这样一群人，他们手上有一定购买力。

今年比较特殊的一点是有中国买家回来了，5、6月份之后我就接到了挺多客户，而且客户体量都挺大的，都是500万到1000万区间的级别。有意思的是他们都想买，但是现在都还没有出手，因为他们觉得美国房价还会降。海外买家只是陆陆续续地在回来，真正能成交的其实并没有很多。

普通的购房群体可能会更加看重性价比，但顶奢的购房人员更注重的就是住房体验，要的身份的象征。其次的话，有钱人也会考虑稀缺性，例如景色、地段的稀缺性。

我接触到的购房客户以四五十岁左右的为主力军，像二三十岁买顶奢豪宅的，基本上也都是父母出钱。因为我在加州也认识很多房产经纪人，我会觉得加州的客户科技新贵会更多一点，在纽约这边买比较好的房子的，所谓的科技新贵占比其实并没有很多，他们买的基本上都是100-300万美元区间的，毕竟是自己挣钱。

从供应上讲的话，纽约的豪宅占比肯定是较大的，这边主要还是有钱人多。之前一直说的是，纽约的房地产市场供应过剩，剩了太多楼。但是在疫情过后，因为物品短缺，劳动力上涨，在建的工程没有之前几年那么多，所以还是比较饱和的。一些已经建成的房屋，像中央公园附近的已经卖得差不多了。现在的豪宅市场供需是持一个比较稳定的状态。

【2】新人淘汰率50%，想拿资源，除了做广告还得花更多时间社交

Allen 从业10年

我本科在纽约城市大学学心理，毕业后找工作还是挺难的，offer也不是特别好，我就想去试试房产经纪人，考一个执照也很简单。

在美国真人秀《百万豪宅经纪人》中，经纪人拿到的佣金数字会被打在屏幕上，很诱人。但你入行发现收入并没那么高，比如成交了100万美金的房子，他们标出来是6%佣金，但这是双方中介各分一半，公司拿到的3%再跟你分，税后到手并没多少钱，此外，还要在广告投放和社交上花费。

纽约的一处住宅。图/抖音号@Allen艾伦在纽约

美国的房产经纪人是没有底薪的，完全靠佣金，如果你不努力赚钱，就可能会被淘汰。入行一年内的新人，淘汰率高达50%，成不了单没法生活，就只能退场。

新人能否卖出豪宅，得看他能不能拿到房源和接触客户，如果有资源，第一天出来不需要什么能力，市场好的时候也能卖出房子。公司是不会给你任何资源的，全都靠自己。要拿到资源，除了做广告，最好花更多时间社交，我有同事参加打网球的俱乐部认识人，真的有球友把房子交给他卖。我比较常用的社交方式，是约人吃饭聊天，一周会有三四次。要做这行，你一定要会比较社交，性格特别内向肯定不合适。

我现在不单是把它当成工作，而是当成长期发展的事业，当自己的老板，发展固定的资源等。工作的话，你把手头上的东西完成了就好了，事业则是你做完后，还会想能不能做得更好，比如对区域更了解，流程更简化，接下来5年、10年怎样规划，如何搭建团队拓展业务。

在纽约，100万美元（约合人民币723万元）的房子可被定义为豪宅，因为纽约政府会收豪宅税，100万在曼哈顿的住宅可能大概五六十平，均价在2万美金/平。纽约是全美金融和时尚中心，这里有华尔街、纽约时装周，顶级大学，一线城市的中心地段，房价肯定是最高的。

过去这一季度，纽约的豪宅卖得并不好，现在过了疫情后的疯狂时期，美国这边通货膨胀很高，导致房贷利率高，之前差不多2.75%，现在冲到7%，一下多了好几千块的房贷，很多人购房的计划就搁置了。疫情之前，我大概有90%以上客户来自中国，现在客源都来自美国当地，有在此生活的华人或白人。

我认为，豪宅下降的走势是短暂的，纽约的租赁市场非常差，没人想租房，去年暑假租金反弹得非常厉害，今年达到了历史新高，曼哈顿的租金在5000美金左右。从2019年开始，纽约房价涨幅不大。我不太担心纽约房价会跌，即使跌了，反弹速度一定是最快的。相比于其他城市，纽约豪宅的供应量和成交量算高的，全世界的人都在支撑这儿的市场。

我接待的购置豪宅的客人，大多年龄在40岁以上，有的是自住，有的是给自己留学的孩子买房。按揭还款，海外客人需要首付50%，当地客人首付20%，这个20%不仅要看身份，还要看你的收入，收入不达标，首付可能要提高。

10年来，客人对于豪宅的考量因素没什么变化，主要考虑地段、景色、配套设施。一套豪宅挂在市场后，成交周期至少要半年以上。

在纽约，比较少出现“跳单”的情况，会保护房产中介的利益。比如我带客户看过一个房源，是要实名登记的，除非他换个名字购买。房产经纪人一年能赚到50万美元佣金，可以算得上优秀，他需要成交总价3000万美元的房子。据我观察，100万到300万的房子交易量会多些，属于刚需房，大家愿意花钱买这套房子，再多一点风险系数太大了，房贷也很高。

作为房产经纪人，至少要沉淀5年以上才比较懂市场。入行第一天就可以说自己很厉害，就看有没有人信，如果你说的牛头不对马嘴，客户自然会知道。优秀的房产经纪人，首先要以诚相待，因为客户不一定在纽约生活，房子的地点是否好坏，不要硬夸。第二点是专业性，对住宅的细节、构造等要了解清楚。第三点是责任，成单后需要有跟进，比如装修、推荐会计师等。

【3】高端房产买家有很多科技公司、金融业员工

Iris 从业8年

我自己很喜欢看房子，每次打开一个房子的门都有兴奋的感觉，帮客人买到心仪的房子我也很有成就感。

纽约奢华的高端楼盘较多出现中央公园、亿万富豪大道、切尔西。亿万富豪大道有很多最高端的楼盘，高度和价格来讲都是最高的。切尔西有很多科技公司的人员，再加上前几年高线公园的建成，导致这边的房价上涨了很多。纽约的房产市场并不像其他州。在疫情当中，可能别的州房价上升可能都是双位数的，纽约是比较平稳的市场，买一个房子放在这，反正也不求它涨多少钱，只要他不会亏钱就好了。

影响这些房子的价格，我觉得还是跟居住人员有关系，比如说像切尔西附近，因为很多科技公司在那一块，为了离公司近一点，高薪人才都聚集在此。第57街是因为靠近中央公园，纽约只要是靠近公园的地方，房价就会贵。翠贝卡居住的密集度没那么高，附近有蛮多高端的餐厅、酒吧，反正名人跟明星们都喜欢聚集在那一块，给人感觉挺有情调的一个地方，然后再加上他的房子很多都是那种挑高的。

现在买豪宅的客户们不仅限于“老钱”，比如上东、上西那种家族。我目前看到高端房产这些买家们，除了投资客，也有挺多的科技公司、金融业员工，收入比较高的人。在疫情当中，劳动力很出现很大的缺口，他们这一两年他们赚了很多钱，这些钱用来干嘛？新贵人群就会买豪宅，所以也看到很多年轻的30岁出头的这些初创公司的老板，他们会在纽约买一个非常贵的房子。

普通买家跟豪宅买家最大的区别是在于，豪宅买家50%以上都是不需要贷款的，都是全现金来进行交易。普通买家的话大多数还是要借用银行的钱来买房。对比之下，豪宅买家在谈价格的时候，会稍微有多议价能力，因为可以全现金来支付，受到利率的影响也不太大，别人不买的时候他们就经常入手去抄底。普通买家要看这个利息，只要利息一涨，有可能因为利息太高，被迫要退场，就买不到房子。

对比400万以下的房子，豪宅是比较难卖的，因为高端买家就那么多，他们也非常挑剔，豪宅通常需要换一两个经纪人才能卖出去，这当中价格也会波动。目前在纽约购买豪宅的这些客户，我个人认为还是投资客比较多，都是从世界各地来的买家。海外买家比如欧洲、加拿大买家就是纽约买房的主力军。这些高端的买家，他们最重要的还是看重纽约市场的稳定性以及变现能力。

纽约住宅。图/小红书@甄炘Iris专业纽约地产经纪

我们这个行业真的很靠人脉，有很多经纪人做了多年，也没认识所谓的高净值人士，卖来卖去都是中低端的房子。要在这个行业扎下根，一来是时间，二来是经纪人本身社交的能力。对于新人来讲，成交豪宅比较困难的，除非本身家境比较好。普通人靠自己这样努力做上去，在面对高净值人士，如何展现自己的能力，会不会帮客户争取到最优惠价格，这些都需要经验慢慢累积，肯定是挺难的。

纽约一名知名经纪人曾说过，你一年赚低于50万美金，在纽约房地产界什么也不是。如果是高端房产经纪人，他卖一套两三千万的房产，就已经达到这个数了。但纽约的房子，还是100万到200万成交的比较多。高端经纪人很懂得会为自己规划，真的可以成交一单吃两三年，他们熬不下去的几率是很低的，通常熬不下去的，都是在底部那种苦苦挣扎，一年卖两三个很低价的房子。那些人比较容易被淘汰或感觉到疲累，因为我们的工作压力跟强度都非常大。

这几年纽约的房价有点像过山车，从2020年年底开始，买家回归，因为疫情那个时候已经持续了9个月了，美国的疫苗也开打了，在2021年的第一季度疫苗开打了以后，房价一路飙升。豪宅市场平均的交易价格是650万，到2022年的第一季度，平均价格是800万出头，所以其实涨蛮多的。

2022年3月，美联储第一次进行加息的时候，就开始看到买家们出手没那么快，从3月到现在是一直交易量跟价格都在往下走。如果对比2021年的第一季度跟2022年的第一季度，平均价格涨了24%。中位数的话2021年的第一个季度是495万，到2022年的第一季度是648万，差不多650万，出现了差不多31%的涨幅。

最近的豪宅的交易不太多，因为各种不稳定因素，比如说俄乌冲突、美联储疯狂的加息、中美关系都影响着市场，买家们会比较谨慎。豪宅价格不会大跌，在经济情况不太好的时候，卖豪宅的卖家们自身也很有钱，如果说卖不到他们心目中想要的价格，可以不卖，把它出租或者自己住着也好。

接下来我认为会看到的一个情况是：豪宅市场交易数量会减少，因为房源减少，有钱的卖家们不着急卖房，买家们的话可以挑的选择就比较少。当你要付那么多钱去买一个豪宅的时候，买家们也是非常挑剔的，如果找不到他们认为合适的房子，他们可能也不会出手，所以交易量肯定会下跌。

【4】曾经帮客户省下近200万美元

Vky 从业4年

我在纽约大学读书时，学校里朋友就很多，遇到了开地产公司的师傅，他觉得我挺适合做这行，就带我入行了。

房产经纪人看似轻松，但要做的工作很多，也很累。要成交一个大客户是很慢的流程，我的手机24小时开机，客户不管什么时候联系，都得及时回。我不需要坐班，平时会花时间去社交，也需要研究市场报告，去看新的楼盘。我还要带团队，5月到10月旺季的时候，忙得一天一顿饭，一个旺季下来能瘦十几斤。

我们的工作没有上下班之分，如果你觉得这个客户不好，也可以不接。你要是做了一个很大的单，一年的钱都赚到了，也可以休息。与普通购房群体相比，拥有较强经济实力的客户更珍惜自己的时间，他们更像是做一种投资。这个工作辛苦，但我很喜欢。遇到成交不了的客户，我会去复盘原因。有时候接待客户辛辛苦苦带他看房，第二天发现客户把你删了，很伤心也很气愤，现在我也会去挑客户，不希望浪费时间。客户靠不靠谱，是否尊重人，聊下来就知道了。

我认为纽约400万以上的算豪宅，400万以下是刚需房，一年能卖个三四套豪宅就算不错了。我接触的买豪宅的客户很多都是新贵或富二代，新贵一般是35岁以下，赚到了第一桶金后，想把钱投地产或股票上，但现在股市又不好，他们会倾向于买房。

之前客户想买一套1000万美金以上的房产，我帮他谈下来20%的折扣。我的客户大多在纽约工作，有的是自己创业，也有做比特币的。

曼哈顿的房子是最豪的，这里是“宇宙中心”，中国有上海、深圳，但美国只有一个曼哈顿，其他地方都不及这儿，曼哈顿面积不到60平方千米，这么小一块地方，扮演着金融中心的角色，汇聚了各种大公司。曼哈顿的楼盖得特别高，因为寸土寸金。

最近豪宅卖得挺好的，因为房贷利率一直上涨，很多人放弃贷款买房，全款买家开始进场，这时候买房能拿到好的折扣，因为现在美国经济不是很景气，很多人想抛售房产。不管是疫情还是金融危机，纽约的房子都比较保值，也不怎么升值。把钱放在这儿买房，相当于放进保险箱。