21世纪经济报道记者 唐婧 北京报道
“贵阳首套房贷利率最低可以到3.9%，不过暂时只有三个银行能做，分别是农行、交行和中行，其余的银行可能还在走流程。政策只持续到年底，现在差不多就是抄底买房了。”一位贵阳房产中介对21世纪经济报道记者透露。
上述中介所提到的政策，是指9月29日人民银行、银保监会发布的《关于阶段性调整差别化住房信贷政策的通知》。《通知》指出，对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022年底前，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。这意味着符合条件的城市的房贷利率下限可以突破4.1%，部分城市的房贷利率甚至可以进入“3”字头。
十一假期过去，已有多地积极响应，阶段性下调当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限。21世纪经济报道记者从多名房产中介处了解到，二线城市中已有武汉、贵阳的首套房贷利率下限跌破4.1%，哈尔滨、天津、兰州、昆明、石家庄、大连的房贷利率下限仍在4.1%，尚未跟随新政调整。
“武汉首套房贷利率下调至3.9%，所有银行都可以做。”一位武汉房产中介对记者表示。
根据易居研究院智库中心的统计，在国家统计局发布的70个大中城市房价指数中，有23个城市符合此次新政的要求。其中，二线城市8个，包括哈尔滨、兰州、武汉、大连、天津、石家庄、昆明和贵阳；三线城市15个，包括泉州、温州、泸州、岳阳、宜昌、北海、大理、秦皇岛、湛江、包头、安庆、济宁、常德、襄阳和桂林。需要注意的是，央行和银保监会此次新政的适用范围并不限于国家统计局发布数据的70个城市，全国会有更多城市符合条件。
三线城市方面，记者获悉，山东济宁首套房贷利率降至3.95%，湖北宜昌首套房贷利率降至3.9%，其他城市尚未跟进利率下限下调的新政，普遍仍在4.1%。
另外，多个不在统计局监测名单但符合条件的城市也下调了房贷利率下限。十一假期的第一天，广东清远就阶段性地调整首套房利率下限至3.7%，广东阳江房贷利率目前最低也可至3.9%。
“此次多地首套房贷款利率的调整，充分落实了国庆假期节前的政策导向，是房贷利率进一步下调和放松的体现。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对记者表示，此次利率的调整，房贷利率从“4时代”进入到“4以下”的阶段，意味着房贷利率破4的时代到来，对四季度楼市交易的提振具有积极意义。
稳地产重在稳预期
房贷是银行信贷业务的重要组成部分，房地产市场整体企稳与好转对于银行贷款资产质量的稳定具有重要意义。中指研究院提供的数据显示，近几年房地产贷款余额增速持续下降，并在2020年之后，低于各项贷款增长水平。2022年6月末房地产贷款余额增速仅为4.2％，不及2021年同期增速的一半，仅是同期各项贷款余额增速水平的三分之一。
另一组数据显示，当下新增的房地产贷款占比创新低。2022年6月末，房地产新增贷款累计新增0.67万亿元，占各项新增贷款金额的比例仅为4.9％，占比创近年新低。2021年之前，新增房贷占各项新增贷款的比例大多超过20％，目前的占比仅为之前的大约四分之一。
中指研究院企业事业部研究负责人刘水对21世纪经济报道记者表示，这是信贷供给与需求相互作用的结果。一方面，从贷款资金供给端来看，金融机构对房地产未来预期较弱，特别是民营房企连续出现信用问题，使得金融机构投向房地产的资金更加谨慎。另一方面，从贷款资金需求端来看，购房者对市场预期较弱，购房不积极；民营房企迫切需要资金支持，但是由于信用问题，难以得到金融机构认可。当前，需要迫切稳定房地产预期，促使市场成交复苏，进而稳定房地产市场发展。
10月9日，中国人民银行发布的《2022年第三季度城镇储户问卷调查报告》显示，未来三个月，17.1%的居民打算购房，这一比例高于二季度的16.9%。但认为房价将继续上涨的居民比例继续降低：对下季房价，14.8%的居民预期“上涨”，大幅低于二季度的16.2%；56.6%的居民预期“基本不变”，16.3%的居民预期“下降”，12.4%的居民“看不准”。
另一面，是监管部门指示银行加大对房地产融资的支持。据媒体报道，9月底，监管部门指示工行、建行、中行等多家大行加大对房地产融资的支持力度，要求每家大行年内对房地产融资至少增加1000亿元，融资形式包括房地产开发贷款、居民按揭贷款以及投资房地产开发商的债券。据估计，此次新增房地产融资支持共计达6000亿。前几年，年新增房地产贷款高达5万多亿，2021年下降为3.8万亿，则此次新规模占去年总量比例超过15%。
刘水认为，这是继8月监管要求中债增信提供全额担保支持民企发行中票之后，房地产行业融资的又一利好消息。其中，银行直接提供房地产开发贷款及投资房企债券属于对房地产企业的直接融资支持，增加居民按揭贷款则属于间接融资支持。银行作为房地产行业融资的重要渠道，这次双管齐下，将对行业当前疲软的现金流起到极大的补充作用。
在他看来，从此次监管支持融资利好对象来看，资金宽松不再是单一的面向企业或居民，而是对生产端、需求端同时提供资金支持。从融资规模来看，倘若预期资金在年内全部投入市场，将起到巨大的资金补充作用。从行业提振方式来看，既兼顾到项目交付这一当前最为迫切的主题，又缓解了房企的偿债压力，同时从销售市场间接推动资金补充，系统性盘活行业流动性。
利好银行板块估值修复
记者留意到，十一假期之后，多家券商的银行业分析师发布研报，重点谈及监管部门近期密集发布的楼市新政，称地产板块企稳有望推动银行板块估值修复。
民生证券银行业分析师余金鑫表示，年初以来地产销售的孱弱，是银行板块估值承压的重要原因之一。尽管从“十一”期间商品房交易数据来看还未见起色，但是一方面政策大面积落地通常在节后进行，另一方面此次政策的信号意义较强，后续不排除多层次政策力度再加码，因此对地产销售企稳可以乐观一些。若政策效果逐渐显现，无论是从经济增长还是资产质量的角度，均将对银行板块估值修复提供坚实支撑。
光大证券研究所首席银行业分析师王一峰表示,“基建+地产”共振或催生四季度银行板块行情。展望四季度，银行经营基本面有望稳中向好。一方面，房地产供需两端支持政策进一步加码，叠加前期政策逐步落地显效，有望与基建共同推动“实质性”宽信用的形成，有助于缓释银行体系资产质量压力。另一方面，资产端收益率可能延续下行态势，但存款挂牌利率下调有助于缓释负债成本压力，资产负债重定价周期错配或驱动银行四季度净息差阶段性走平。此外，北向资金与公募基金持仓处历史低位，也有望回流银行板块。
王一峰认为，银行股投资上建议继续把握两条主线：一是经营基本面优质，估值性价比较高的宁波、招商和邮储银行。头部银行经营具备可持续性及稳定性，且三季度这三家银行A股跌幅较大，进一步提升了其估值性价比。二是深耕江浙经济发达地区，且有业绩释放诉求和能力的江苏、南京、杭州和常熟银行等。
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