业内：公摊面积收益分配更关键

自5月1日起，广东肇庆实行“商品房实行按套内面积计价宣传销售”，这也是继重庆市后第二个真正实行以套内面积计价的城市。

尽管“取消公摊面积”已经是老生常谈的话题，但是，肇庆新政依然引发了更多的关注，尤其是“取消公摊会否导致房价上涨”这一问题又成为人们追问的焦点。

那么，以套内面积计价对消费者来说意味着什么？计价方式转变有何意义？

肇庆提出“合理适度提高得房率”

4月30日，广东省肇庆市住房和城乡建设局等7部门联合印发了《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》，其中，在住房政策方面，除了鼓励住房“旧换新”“旧转保”、优化个人购房信贷政策等政策外，还提出优化增加高品质住房供应。

其中，在优化供应方面，《措施》称，推动房地产开发企业依法规范、优化和公开住房公摊面积计算方式，合理适度提高得房率；从2024年5月1日起，实行按住房套内面积计价宣传销售；积极有序推行商品房现房销售。

目前，我国商品房普遍采取按建筑面积计价的销售模式，而在合同中，需要同时约定套内面积和公摊面积，则属于强制性要求。

事实上，原建设部于2001年出台的《商品房销售管理办法》规定了商品房销售三种模式，分别为按套（单元）计价、按套内建筑面积计价或按建筑面积计价。采取前两种计价方式的，应当在合同中注明建筑面积和分摊的共有建筑面积，采取第三种计价方式的，除应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积外，还应当约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差，以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式。

在实际生活中，我国内地除了重庆和刚刚实行套内计价宣传销售的肇庆外，开发商在销售过程中往往采取或强调的是建筑面积。由于计算方式不透明、少数开发商“暗箱操作”、产权和收益权不统一，消费者收房时“货不对板”，这就让公摊面积成为备受争议的对象。

必要的“公摊”

但是，“取消公摊”并非指真正的取消公摊面积，其含义只是计价方式的转变而已。对于消费者来说，公摊面积是必要的，在购房时，电梯井、楼梯间、垃圾道和值班警卫室及墙体等都属于共有面积（即“公摊面积”）。我国《民法典》第271条规定了建筑物区分所有权：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权；对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

然而，对于消费者来说，公摊面积需要适度合理，居住才会更舒适，性价比也会更高。公摊面积往往和得房率（即套内建筑面积与每户建筑面积之比）成反比，公摊面积越大，得房率越低。

此外，此次肇庆新政还提到合理适度提高得房率，指向的也是目前市面上开发商销售公摊面积较大的问题。上海师范大学商学院教授、房地产与城市发展研究中心主任崔光灿认为：“部分城市提出加大得房率，是对过去少数企业房型设计不合理、公摊面积不透明带来公摊比例过大、损害购房人权益的回应。”

“计价方式变化而已”

肇庆市“按套内面积计价”的做法，再次引发了网上对于“取消公摊面积”会否引发房价上涨问题的讨论。

对此，首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池表示：“现在住房的交易都是按整套房的房价签署合同的。如果改变计量方式前后整套房的房价不发生变化，则以套内面积计价的住房单价会上涨。”

中指研究院研究副总监徐跃进也表示：“以建筑面积或是以套内面积来进行交易对购房成本并没有太大影响。本质上，这只是计算方法的差异，两种算法下的房屋总价应该是相近的，只是单价会有所不同。而且，现在购房者都相对理性，购房时对得房率指标的关注也较高，得房率低的房子竞争力相对较差，所以，开发商基本不会故意做大公摊面积、降低得房率。”

“按套内面积计价由于面积的基础不同，单位面积的名义价格肯定会上升，但并不一定带来实际房价的上升，对于规范的企业来说，只是计价方式的变化，不会影响开发企业的总收入，对于购房人来说，也不会有购房总价的变化。”崔光灿也表示。

业内：建议公摊面积收益分配透明化

而对于后期用房成本，赵秀池表示：“取消公摊对购房者没有什么实质影响，‘羊毛出在羊身上’，开发商不会因此少收购房款，后期的物业管理费、暖气费、税费等也不会少收。反而还要相应制定各种以套内面积计量的计价标准。”

徐跃进补充表示：“目前，物业费、采暖费大多是按建筑面积来计算，如果换作以套内面积进行计算，收费单价也可能会相应提高，最终用房成本也不一定会降低。”

另一个值得关注的背景是，此次肇庆市实行“商品房实行按套内面积计价宣传销售”也是在推进现房改革的大框架下提出的，对此，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为：“随着住房交易进入存量住房为主的时代，尤其是在现房销售趋势下，开发商对于套内面积可以进行更为准确的估算和计价，对公摊面积也有更为准确的测算，这也是为了保护消费者的权益。”

徐跃进指出：“相比于是否取消公摊面积，大家更应该关注公摊面积的透明化和收益分配问题。业主应该清楚地知道都有哪些公摊面积，并且，在公摊面积上所产生的收益，应该在开发商、业主和物业之间进行合理的分配。”

比如，对于电梯轿厢、小区灯箱等占用公摊面积所产生的收益，合硕机构首席分析师郭毅认为：“此部分收益应当予以公示，并且在物业费收取中予以相应的减免。”

新京报记者徐倩

编辑杨娟娟校对陈荻雁